Hoe verjaring toch niets oplevert?

Enkele dagen geleden las ik in de Volkskrant een bericht over landjepik van gemeentegrond (bron) en hoeveel grond en geld gemeenten daarmee verliezen. Meteen moest ik denken aan een recente uitspraak die wellicht hoop biedt voor deze gemeenten.
In de betreffende uitspraak (link) bleek dat een eigenaar die zijn eigendom door verjaring verloor, toch z’n grond weer terug kon vorderen.
Hoe zit dat nu precies?

verjaring = weg eigendom?

In deze zaak ging het om het volgende:
A wordt begin jaren ’90 eigenaar van een perceel grond met woning in een nieuwbouwplan. Nadat duidelijk is geworden (door onder meer duidelijke fysieke markeringen in de grond) waar de kadastrale grens ligt, besluit A in 1992/1993 een coniferenhaag als erfafscheiding te plaatsen ruim op de grond van het naastgelegen perceel en A neemt de extra grond in bezit vanaf dat moment. Vaststaat dat dit geen vergissing is geweest van A.
In 2000 koopt B het naastgelegen perceel van de vorige eigenaar. Deze vorige eigenaar heeft nimmer iets gedaan aan het landjepik door A.

B stapt naar de rechter met als doel de grond weer in bezit te krijgen. Begin 2017 beslist de rechtbank echter dat de grond aan A toebehoort als gevolg van bevrijdende verjaring, ook wel verjaring te kwader trouw genoemd.
Kortgezegd is komen vast te staan dat A willens en wetens grond van het naastgelegen perceel aan zijn eigen perceel heeft toegevoegd en in bezit heeft genomen. A heeft dit inmiddels meer dan 20 jaar geleden gedaan en onafgebroken in stand gehouden zonder dat B (of een eerdere eigenaar) daartegen iets heeft gedaan. Daardoor is A nu ook voor recht eigenaar geworden van de grond die hij heeft ‘ingepikt’. B trekt dus aan het kortste eind, of toch niet?

 

 

Tip  van de Hoge Raad

In de juridische wereld is zorgvuldige formulering één van de allerbelangrijkste dingen. Ik heb altijd geleerd dat je (ook) bij een gang naar de rechtbank zeer zorgvuldig jouw eis of verweer op tafel moet leggen. Want de rechter zal enkel antwoord geven op de vraag (eis of verweer) die is voorgelegd. Het is niet de taak van de rechter om zelf invulling te geven aan wat jouw bedoeling nu precies is; wees dus helder.

Toch zal een rechtbank (of in dit geval, de Hoge Raad) zo nu en dan een ’tip’ geven.
Zo ook in een eerdere zaak waarbij de gemeente in kwestie aan het kortste eind trok en haar eigendom verloor door de verjaring te kwader trouw.
In dat arrest (link) van 24 februari 2017 geeft de Hoge Raad ongevraagd nog in overweging dat de wetgever er belang aan hecht dat de juridische situatie aan de feitelijke situatie gelijkgetrokken moet kúnnen worden. Met andere woorden, als er sprake is van ‘landjepik’ dan is het na verloop van een bepaalde tijd belangrijker dat die situatie als het ware wordt gelegaliseerd.

Die bepaalde tijd is afhankelijk van de omstandigheden. We onderscheiden hierbij de termijn van 10 jaar bij verjaring te goeder trouw (simpel gezegd, er heeft ‘landjepik’ plaatsgevonden, echter voor alle partijen nooit met opzet gedaan) en de termijn van 20 jaar bij verjaring te kwader trouw (in het geval zoals hierboven besproken). De wetgever heeft hier vooral gekozen voor een praktische insteek; een rechtszaak over een eventuele verjaring die 50 jaar geleden is gestart, daarvan kan je je natuurlijk afvragen of het überhaupt mogelijk is daarin alsnog recht te spreken.

Maar wat is nou die tip?
De Hoge Raad wijst erop dat op het moment dat de verjaring is voltooid, er een nieuwe juridische weg openstaat voor de benadeelde; namelijk de weg van de onrechtmatige daad. Nu is vast komen te staan dat de ‘landjepikker’ willens en wetens grond heeft toegeëigend en daardoor ook eigenaar is geworden, is daarmee ook vast komen te staan dat de ‘landjepikker’ een onrechtmatige daad tegen de benadeelde heeft gepleegd.
Daardoor kan de benadeelde nu (en dus niet eerder) een beroep op onrechtmatige daad doen met als eis om de geleden schade te vergoeden. Deze vergoeding kan ook in natura worden voldaan door de grond terug te leveren, waardoor de landjepikker ondanks de verjaring (te kwader trouw) per saldo toch géén extra grond zal verkrijgen!

De Hoge Raad verwoordt het (onder meer) zo:
“Die keuze van de wetgever laat evenwel onverlet dat de zojuist bedoelde partij bloot kan staan aan een vordering uit onrechtmatige daad van de (voormalige) rechthebbende die zijn eigendom aan die partij heeft verloren door de werking van art. 3:105 BW.

Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Daaraan staan, gelet op de hiervoor in 3.7.2 vermelde bedoeling van de wetgever, het stelsel van de wet en in het bijzonder de door art. 3:105 BW teweeggebrachte eigendomsverkrijging, niet in de weg.

In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter, indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.”

Een en ander strookt met de opmerkingen die de minister in 2004 over de werking van art. 3:105 lid 1 BW heeft gemaakt:

“Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade «in natura» kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak.” (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005)”

en

“… De zojuist bedoelde vordering is onderworpen aan verjaring op de voet van art. 3:310 lid 1 BW. Voor zover de schade waarvan de benadeelde vergoeding wenst, bestaat in het verlies van zijn eigendom, neemt de vijfjarige verjaringstermijn ingevolge die bepaling een aanvang op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon), en is de verjaring in elk geval voltooid twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt, alles onverminderd eventuele stuiting van die verjaring.”

 

 

Huidige casus

B heeft met deze tip ter harte genomen en het op onrechtmatige daad gegooid. Uit het vonnis van 14 november 2018 blijkt dat de rechtbank daarin mee is gegaan. A wordt veroordeeld om de door verjaring verkregen grond alsnog terug te leveren aan B.

 

 

En nu?

Dit biedt wellicht enige hoop voor al die gemeenten uit het artikel waarnaar ik verwees, die hun eigendommen verloren (hebben) zien gaan. Al zal het per situatie verschillen of het tot het terugleveren van de verjaarde eigendommen zal komen.

Hoe hoopvol ook, er rijzen nu ook meteen weer een hoop vragen bij mij.
Wat als de A in ons verhaal tussentijds zijn eigendommen heeft overgedragen aan een derde die van deze situatie niets weet?
Maar wat ik vooral zal volgen hierin is het volgende:
In het vonnis van 14 november 2018 stelt de rechtbank (onder meer) het volgende (hier is: gedaagde = A, eiser = B):

“Dat [eiser] , zoals [gedaagde] bij dupliek nog heeft aangevoerd, geen schade heeft geleden omdat hij op zijn beurt perceel [kadasternummer 1] heeft gekocht van zijn rechtsvoorganger in de staat waarin het zich feitelijk bevond – dat wil zeggen: overeenkomstig de visuele grenzen en derhalve zonder de strook grond – is niet juist. Ondanks dat was [eiser] van die strook grond eigenaar en had hij, zoals ook in het betoog van [eiser] besloten ligt, de grond voor ommekomst van de verjaring jegens [gedaagde] als zijn eigendom kunnen opeisen, waarbij in de rede ligt dat hij dat zou hebben gedaan als hij ervan had geweten. [eiser] lijdt juist schade nu hem dat instrument niet meer ten dienste staat.”

Ik richt mij dan met name op het (door mij) vetgedrukte gedeelte. Ik voel daarin toch enige tegenstelling met wat m.i. de geldende leer is en wat hier staat. In de ideale (juridische) wereld geven en de openbare registers de situatie weer zoals deze feitelijk ook is.
In de praktijk is dat niet het geval en is mij altijd geleerd dat bij koop geldt; wat je ziet en wat je gepresenteerd wordt (en redelijkerwijs als koper had kunnen onderzoeken), dát is hetgeen je koopt en waarvan je levering mag verwachten.

Als ik dan naar het vetgedrukte gedeelte kijk, lees ik daarin dat dit kennelijk niet (of niet altijd?) het geval is?
Ik heb hier voor mezelf nog geen duidelijkheid over.
Maar één troost; verjaring is een dankbaar vraagstuk waarover flink geprocedeerd is en wordt, dus ik verwacht nog wel wat ontwikkelingen op dit vlak. Dan zal het ook voor mij vast duidelijker wat de grenzen zijn aan de onrechtmatige daad in deze en de schadevergoeding in de natura in het bijzonder.

 

 

Wat betekent dit nu voor de notariële praktijk?

Voor nu zullen deze uitspraken niet direct voor veranderingen in de notariële praktijk met zich meebrengen.
Vooralsnog zal een registerverklaring van verjaring alleen worden ingeschreven op het moment dat deze niet wordt betwist door partijen of wanneer er een vonnis aan ten grondslag ligt.
Gezien de ontwikkelingen denk ik te meer dat het dan niet alleen van belang is dat een dergelijk vonnis uitvoerbaar bij voorraad is, maar ook in kracht van gewijsde is gegaan* om uit te sluiten dat op grond van onrechtmatige daad de eigendom ondanks de verjaring weer teruggeleverd moet worden. En wees eerlijk, als je al 20 jaar te kwader trouw bent geweest kan je die enkele weken ook nog wel afwachten…

*voor zover dat niet al werd gedaan