Spelen met belasting #1

De meeste mensen betalen niet graag belasting. Althans: als het niet hoeft, dan liever niet. Ik heb dagelijks met belasting te maken, bijvoorbeeld met overdrachtsbelasting.

De meeste mensen hebben vast wel eens van overdrachtsbelasting gehoord. In tegenstelling tot wat wel eens wordt gedacht, is dit geen heffing die rechtstreeks ten goede komt van het notariskantoor. Ons honorarium is doorgaans veel bescheidener, maar dat is een andere discussie.

Nee, de notaris heeft diverse bijzondere taken van de overheid gekregen. Eén daarvan is het innen van overdrachtsbelasting. Oké, dat klinkt niet echt spannend of uitdagend. Toch kan je best leuk spelen met die overdrachtsbelasting, uiteraard volkomen binnen alle spelregels.

Speel je met me mee?

de basis

Wanneer je een onroerend goed koopt moet je altijd overdrachtsbelasting betalen. Er zijn wel uitzonderingen, maar daar ga ik het hier niet over hebben. Want zoals het gezegde ook luidt: de uitzondering bevestigt de regel.

Afijn, overdrachtsbelasting dus. Hoeveel is dat dan?
Jarenlang was dat één tarief, namelijk 6% over de waarde. En de waarde, daarmee wordt de waarde in het economisch verkeer bedoeld. Oftewel, de koopsom die de koper er voor wenst te betalen.
In 2011 werd er echter een tweede, veel lager, tarief geïntroduceerd. Namelijk 2% over diezelfde waarde, maar dat gold dan alleen voor woningen. Dus niet voor een kantoorgebouw of -ik zeg even iets geks- een ziekenhuis. Daar betaal je tot op de dag van vandaag nog steeds 6% overdrachtsbelasting over.
Het lagere tarief was vooral bedoeld om de crisis op de huizenmarkt wat te verzachten en (samen met andere maatregelen) een nieuwe impuls te geven. Tot op dit moment hebben we nog steeds met deze twee tarieven te maken.

woning of niet-woning, that is the question

Het lijkt zo simpel. 2% bij een woning en 6% bij een niet-woning. Het verschil tussen het rijtjeshuis en de fabriekshal is ook wel duidelijk voor de meeste mensen.
Maar hoe zit dat met een vakantiewoning? Ja dat is een woning, maar kom op hè. Als je een vakantiewoning kan kopen dan heb jij niet echt veel problemen op het gebied van de ingestorte huizenmarkt. Daar is het toch niet voor bedoeld?
Of die kerk die al jaren te koop staat en die je eigenlijk zou willen kopen om daar jouw unieke woonhuis van te maken. Is dat 2 of 6 %?
En die flat? Die winkel met bovenwoning? Of die garage naast je huis of juist op het garagepleintje aan het begin van de straat? En dat stukje groen wat je van de gemeente kan kopen om daarmee jouw tuin te vergroten?

Hmm, dat zijn toch nog veel vragen die helemaal niet zo simpel zijn of lijken toch? Eens kijken of ik ze eens na kan lopen samen met jou.

de woning

‘Een onroerende zaak die op het moment van de juridische overdracht, naar zijn aard bestemd is voor bewoning’, dat is het hoofdcriterium van het begrip woning bij de bepaling of 2% of 6% van toepassing is.
Let wel, er wordt hierbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen een woning bestemd voor permanente bewoning of bijvoorbeeld een recreatiewoning of bedrijfswoning. Al deze woningen zijn in principe naar hun aard bestemd voor bewoning, al dan niet permanent of onder andere voorwaarden. Het gaat hierbij puur en alleen om het feit dat het pand voor bewoning naar zijn aard voor bewoning geschikt is. En dan val je dus in het 2%-tarief.

Simpel toch, of niet…

‘naar zijn aard bestemd’

Zoals hierboven al aangegeven moet het pand naar zijn aard bestemd zijn voor bewoning. Maar wat houdt dat nu in?
Door het gebruik van het woord ‘bestemd’ zou je kunnen denken dat de bestemming die de gemeente aan een pand heeft gegeven van doorslaggevende betekenis is. Maar dat is het niet. Het kan bij twijfel wel mede van belang zijn, maar het is zeker niet het uitgangspunt.

Inmiddels is uit de rechtspraak over de kwestie 2% of 6% ook wel gebleken dat allereerst moet worden gekeken naar ‘de aard’ van het gebouw. Twee moment spelen daarbij een grote rol: het moment van oprichting van het pand (de oorspronkelijke bouw en gebruik direct daarna) en het moment van de eigendomsoverdracht. Dat laatste is altijd van belang bij de heffing van overdrachtsbelasting. Overdrachtsbelasting is namelijk een tijdstipbelasting. Dit houdt in dat van belang is wat de staat (en aard!) van het gebouw is op het moment van de eigendomsoverdracht. In principe is niet van belang wat er die dag daarvoor wel of niet met het pand is gebeurd of gedaan, en ook is niet van belang wat de volgende dag wel of niet met het pand wordt gedaan. Het gaat om het moment van de eigendomsoverdracht.

Terug naar het eerste criterium waarnaar gekeken moet worden: het moment van de bouw van het pand.
Met welke bedoeling is het gebouw destijds gebouwd? Was het bestemd voor gebruik als een woning of juist als een bedrijfsgebouw? En hoe is het direct na de bouw daadwerkelijk gebruikt?
Zit je dan altijd goed met 2% als het gebouw in een ver verleden ooit als woning is gebouwd (en gebruikt)?

Nee, dat kan je niet zomaar zo stellen. Want het is best mogelijk dat het gebouw zo dermate is verbouwd/veranderd dat de de aard van het pand wel degelijk is gewijzigd. Ik kan hier niet een algemene vuistregel geven die geldt voor alle specifieke gevallen. Toch is het bijzonder interessant om recente rechtspraak hierover nader te bestuderen en te vertalen naar een dossier wat op je bureau ligt.

Want ook al is een pand ooit gebouwd als woning en ook zo daadwerkelijk in gebruik geweest, maar daarna jaren lang als kantoor gebruikt, toch zou het zomaar kunnen dat je toch ‘maar’ 2% overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Een voorbeeld uit de praktijk:

gebruik als kantoor, toch 2%?

In deze zaak speelt het volgende:
65 jaar lang is het pand in gebruik geweest als kantoor, daarna stond het bijna een jaar leeg tot de eigendomsoverdracht. Er wordt 2% overdrachtsbelasting afgedragen omdat de koper stelt dat dit gebouw naar zijn aard bestemd is als woning. De inspecteur van de Belastingdienst is het daar niet mee eens.

Omstreeks 1900 is het pand opgericht als herenhuis met atelier, het is ook op deze wijze in gebruik genomen de eerste jaren. Vanaf 1949 tot begin 2014 was het in gebruik als kantoorruimte. Ten behoeve van dat laatste gebruik hebben er ook verbouwingen plaatsgevonden.
Na een periode van bijna een jaar leegstand met antikraak bewoning, heeft de koper het in eigendom verkregen.

Kort gezegd stelt koper dat, alhoewel er verbouwingen aan het pand hebben plaatsgevonden om het geschikt te maken voor het gebruik als kantoor, deze verbouwingen niet de zodanig waren dat alle voorzieningen die noodzakelijk zijn voor bewoning als woning waren weggenomen.
De rechtbank is het niet eens met de koper en stelt de inspecteur in het gelijk.

Maar in hoger beroep stelt het Hof de koper wel in het gelijk. Het Hof stelt dat ondanks het langdurige gebruik als kantoorruimte en de verbouwingen om het gebruik als kantoorruimte te realiseren, het pand niet zodanig is gewijzigd dat het niet geschikt meer zou zijn om als woning gebruikt te worden. En daarmee blijft de 2% aan afgedragen overdrachtsbelasting gehandhaafd en trekt de inspecteur van de Belastingdienst aan het korte eind.(geïnteresseerd in de gehele casus? zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag: ECLI:NL:GHDHA:2016:2871)

altijd gaan voor 2%?

Er is meer rechtspraak waaruit blijkt dat de hiervoor beschreven situatie vaker voorkomt, een belangrijk uitgangspunt (b)lijkt te zijn: met welke bedoeling is het gebouw ooit opgericht en hoe is het meteen na de bouw gebruikt. Wanneer je twijfelt kan het de moeite zijn om dit in jouw specifieke geval eens nader te bekijken en onderzoeken. Want ik zeg het nogmaals, ik kan zo op voorhand natuurlijk niet zeggen dat het altijd op 2% uit zal komen. Het hangt ook echt van de specifieke situatie af. Ik wil alleen meegeven dat er soms met wat uitzoekwerk er wat (volledig binnen de regels) een voordeel te behalen is die je wellicht niet had verwacht of ingecalculeerd.

Moet je dan voortaan altijd maar gaan voor 2% overdrachtsbelasting afdragen en ‘we zien daarna wel’ ?

NEE, dat kan en mag niet. De notaris is en blijft verantwoordelijk voor de (correcte) afdracht van de overdrachtsbelasting. Dus zomaar altijd maar 2% aangeven zal geen enkele notaris (mogen) doen. De (financiële) consequenties kunnen fors zijn, en terecht, want de notaris is er natuurlijk niet om belasting te ontduiken!

Wat kan je wel doen?

Je kan de notaris(klerk) vragen jouw situatie vooraf voor te leggen aan de inspecteur. Dan weet je waar je aan toe bent en kun je refereren aan een vooraf afgestemde ruling met de fiscus. Immers 6% heb je al te pakken, maar 2% kun je krijgen, dus waarom niet?
Ook achteraf, wanneer je tegen 6% hebt afgerekend en je denkt toch voor 2% in aanmerking te komen, kan je nog bezwaar maken of (als de bezwaartermijn al verstreken is) een verzoek indienen om toch onder 2% overdrachtsbelasting te vallen.
De notaris(klerk) kan je hier vast mee helpen!

het spel is nog niet klaar

Er is nog veel meer te beleven in de belastingen.
Maar om het een beetje overzichtelijk te houden ga ik daar in een van mijn volgende blogs verder op in.
Op naar ronde #2!